Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Alles über den speziellen Schutz für Immobilienkäufer 
Bei einem Immobilienkauf wird regelmäßig zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen, nur um sie im Idealfall direkt nach der Eigentumsumschreibung wieder zu löschen. Nur warum? Was genau eine Auflassungsvormerkung ist und wie sie den Käufer schützt, erklären wir hier.

Von Anneke Durrer

Nach der Beurkundung eines Immobilienkaufs stellt der Notar in der Regel unverzüglich einen Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Eintragung stellt grundsätzlich sicher, dass der Käufer das Grundstück auch tatsächlich im Eigentum erhält, sobald alle vertraglichen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Auflassungsvormerkung wird nach der eigentlichen Eigentumsumschreibung in der Regel wieder gelöscht, da der Anspruch des Käufers auf das Eigentum dann durch die Eintragung im Grundbuch vollständig erfüllt ist, vorausgesetzt es hat keine Zwischenverfügungen oder -belastungen gegeben.

Mehr zur Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages finden Sie hier in den KFR Basics. 

Gesetzliche Regelung
Die Auflassungsvormerkung, häufig auch Eigentums(erwerbs)vormerkung genannt, ist ein Unterfall der Vormerkung. Letztere ist in § 883 Abs. 1 BGB geregelt:

„Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.“

Als Unterfall der Vormerkung soll die Auflassungsvormerkung konkret das – ggf. auch bedingte – Recht auf Eigentumsübertragung an einem Grundstück sichern. Sicherbar sind alle Eigentumsverschaffungsansprüche, auch solche auf Rückübertragung.

Die Auflassungsvormerkung kann bei beabsichtigtem Erwerb einer Grundstücksteilfläche auch bereits vor Abschreibung der Grundstücksteilfläche auf dem noch ungeteilten Grundstück eingetragen werden.

Akzessorisches Sicherungsmittel sui generis
Die Rechtsnatur der Vormerkung ist umstritten, da sie sowohl dingliche als auch schuldrechtliche Elemente hat. Sie ist aber gerade kein dingliches Recht, das bedeutet:

• Der Vormerkungsberechtigte hat aus der Auflassungsvormerkung heraus keinen Anspruch gegen den Eigentümer auf Verschaffung des Eigentums.
• Die Auflassungsvormerkung schützt den Berechtigten im Verhältnis zu seinem Schuldner davor, dass sein Schuldner das Grundstück anderweitig belastet oder überträgt, was seinem (lastenfreien) Eigentumsverschaffungsanspruch widersprechen würde.
• Die Auflassungsvormerkung setzt voraus, dass es einen wirksamen – ggf. auch bedingten – Anspruch gegenüber dem Grundstückseigentümer auf Verschaffung des Eigentums am Grundstück gibt.

Die Auflassungsvormerkung ist demnach akzessorisch und geht – auch ohne gesonderte Erklärung – gemäß § 401 BGB bei Abtretung auf den Abtretungsempfänger (Zessionar) über.

Wie schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer?
Die Auflassungsvormerkung schützt den Berechtigten vor:

1. Zwischenverfügungen (§ 883 Abs. 2 S. 1, § 888 BGB).  Überträgt der Verkäufer das Grundstück an einen Dritten, ist diese Übertragung im Verhältnis Käufer – Verkäufer relativ unwirksam.
2. Insolvenz des Schuldners (§ 883 Abs. 2 S. 2 Alt. 3 BGB; §§ 106, 254 Abs. 2 InsO, § 1971 S. 2 BGB). Wenn der Verkäufer insolvent geht, bleibt das Recht des Käufers grundsätzlich trotzdem bestehen.
3. Zwangsvollstreckung durch andere Gläubiger (§ 883 Abs. 2 S. 2 Alt. 1, 2 BGB, § 48 ZVG).
4. Haftungsbeschränkung der Erben (§ 884 BGB). Wenn der Verkäufer stirbt, kann der Käufer trotzdem sein Recht durchsetzen.

Die Wirkung der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wirkt rückwirkend auf den Zeitpunkt ihrer Eintragung. Sollte später eine konkurrierende Verfügung in das Grundbuch eingetragen werden (z. B. ein anderer Käufer oder eine Grundschuld), hat die Vormerkung Vorrang. Der Vollrechtsschutz (Eigentumserwerb) wird sozusagen vorverlegt.

Dennoch stellt die Auflassungsvormerkung keine Verfügungsbeschränkung oder Grundbuchsperre dar. Das bedeutet:

• Konkurrierende/vormerkungswidrige Belastungen, wie z.B. der Eigentumserwerb eines Dritten oder die Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines Dritten, sind dennoch wirksam und werden auch im Grundbuch (im Rang nach der Auflassungsvormerkung) eingetragen.

Relative Unwirksamkeit
Die anderweitige Verfügung ist jedoch relativ unwirksam, soweit sie dem Sicherungsbedarf des Vormerkungsberechtigten zuwiderläuft, allerdings nur im Verhältnis des Vormerkungsberechtigten zum Schuldner und dem vormerkungswidrigen Dritterwerber. Sprich: Wenn der Verkäufer das Grundstück trotz Vormerkung an jemand anderen verkauft oder belastet, sind diese Verfügungen nicht absolut unwirksam, sondern nur relativ unwirksam gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

Das bedeutet:

• Der Vormerkungsberechtigte kann weiterhin vom Schuldner die Erfüllung, d.h. Übertragung des lastenfreien Eigentums verlangen.
• Der Schuldner kann sich aufgrund der relativen Unwirksamkeit nicht darauf berufen, dass die Eigentumsübertragung unmöglich sei.
• Der Schuldner bleibt weiterhin entsprechend verfügungsbefugt und kann die vormerkungswidrigen Belastungen wieder löschen lassen.

Eine Inanspruchnahme des Dritterwerbers braucht es nicht und ist auch nicht möglich, da die Vormerkung dem Vormerkungsberechtigten keinen materiell-rechtlichen Anspruch gegen den Dritterwerber verschafft.

Bei Erfüllung durch den Schuldner verliert der Dritterwerber sodann ex nunc, d.h. mit Wirkung für die Zukunft, das zunächst wirksam erworbene Recht und der Vormerkungsberechtigte diejenige Rechtsposition, die ihm nach dem Kaufvertrag geschuldet wurde.

Kosten und Notarpflicht
Obwohl die Bewilligung und Eintragung der Auflassungsvormerkung mit zusätzlichen Kosten verbunden sind, stellt diese im Regelfall ein unerlässliches Sicherungsmittel dar. Sie schützt den Käufer vor Verlust des normalerweise von ihm bereits vor Eintragung des Eigentums bezahlten Kaufpreises. Den Notar trifft daher eine entsprechende Hinweispflicht.

Exkurs: Schutz vor Vermietung?
Es ist umstritten, ob die Auflassungsvormerkung auch vor einer nachträglichen Vermietung schützt.

• Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) geht ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich auf den Käufer über. Es wird argumentiert, die spätere Vermietung komme einer nachträglichen Bestellung eines Nießbrauchs oder eines dinglichen Wohnrechts gleich.
• Die wohl herrschende Meinung lehnt dies jedoch mit Blick auf den Schutzgedanken des sozialen Mietrechts ab. Der Erwerber – anders als beim Nießbrauch oder Wohnrecht – könne die Bindung einseitig durch Kündigung (wenn auch unter erschwerten Bedingungen) kündigen (vgl.  MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB § 883, Rn. 65).

Erlöschen und Löschung der Auflassungsvormerkung
Die Vormerkung erlischt durch Aufhebungserklärung des Vormerkungsberechtigen und Löschung im Grundbuch.

Sie erlischt auch ohne Aufhebungserklärung und Löschung, wenn der gesicherte Anspruch erlischt, z.B. durch

• Anfechtung des Kaufvertrages
• Rücktritt vom Kaufvertrag
• Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs durch Eigentumsumschreibung, ohne dass es vormerkungswidrige Zwischeneintragungen gegeben hat.

In der Regel enthält ein Grundstückskaufvertrag daher auch eine Regelung, wonach bereits mit Beurkundung die Löschung der Vormerkung nach erfolgter Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt wird – sofern keine Zwischeneintragungen erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat.

Haben Sie spezielle Fragen zur Auflassungsvormerkung oder benötigen Sie rechtliche Beratung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie gerne!