Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages.
Kennen Sie das? Nachdem man Wochen oder gar Monate auf die Beurkundung des Kaufvertrages hingearbeitet hat, passiert nach der Unterzeichnung auf einmal „Nichts“ mehr. Doch tatsächlich beginnt der Notar bereits im Anschluss mit der Abwicklung des Immobilienkaufs. Wir erklären, welche Schritte bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung erforderlich sind.
Von Anneke Durrer
1. Erste Schritte nach der Beurkundung
Erstellung der Vertragsausfertigungen
Nach der Beurkundung erhält der Vertrag zunächst eine Urkundenverzeichnisnummer (früher noch: Urkundenrollennummer). Der Notar erstellt Ausfertigungen, beglaubigte und einfache Abschriften des Vertrages für die Parteien und die weitere Abwicklung des Vertrages. Das Original mit den ggf. vorgenommenen handschriftlichen Ergänzungen und den Unterschriften verbleibt beim Notar.
Eine Vertragsabschrift wird zudem an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes geschickt, die sodann einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer verschickt.
Bestellung von Grundschulden (bei Finanzierung)
Falls der Käufer die Immobilie finanziert, bestellt er in der Regel direkt nach der Beurkundung beim selben Notar in einer weiteren Urkunde eine oder mehrere Grundschulden für seine Bank. Dies geschieht auf Grundlage der Belastungsvollmacht, die ihm der Verkäufer im Kaufvertrag erteilt hat. Die Bestellung von Grundschulden kann optional auch in einem späteren, separaten Termin erfolgen.
2. Eintragungen im Grundbuch und notwendige Zustimmungen
Auflassungsvormerkung – mehr zu diesem Thema finden Sie hier in den KFR Basics
Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch, falls eine solche kaufvertraglich vereinbart worden ist, was jedoch der Regelfall ist. Diese soll den Käufer davor schützen, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten verkauft oder neue Belastungen im Grundbuch eintragen lässt, die den Anspruch des Käufers auf lastenfreies Eigentum beeinträchtigen könnten. Sollte es dennoch zu einer solchen Eintragung kommen, bleibt sie gegenüber dem Käufer relativ unwirksam. Den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung stellt der Notar in der Regel unverzüglich nach Beurkundung durch Übersendung einer Vertragsabschrift an das Grundbuchamt.
Einholen von Zustimmungen & Löschungen
Der Notar holt die Zustimmung der Berechtigten ein, die im Grundbuch mit Rechten an der Immobilie eingetragen sind, wenn diese Belastungen nicht vom Käufer übernommen werden sollen. Im Regelfall sind das die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger („Banken“). Sie erteilen dem Notar eine Löschungsbewilligung, die an bestimmte Treuhandauflagen geknüpft ist.
Zur weiteren Abwicklung sind darüber hinaus vom Notar häufig Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen oder Erklärungen über das Nichtbestehen von Vorkaufsrechten einzuholen oder bei Wohnungseigentum auch die Erteilung der Verwalterzustimmung, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht.
3. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung
Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle erforderlichen Zustimmungen und Genehmigungen für die Durchführung des Kaufvertrages (mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) vorliegen, und sind keine weiteren vom Notar zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus.
Darin bestätigt er, dass alle von ihm zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, d.h.:
Der Käufer muss demnach den Kaufpreis innerhalb der im Kaufvertrag festgelegten Zahlungsfrist auf das Konto des Verkäufers oder – bei Ablösung von Belastungen – ggf. auch anteilig auf die Konten der Banken einzahlen. Die Banken haben zu diesem Zweck dem Notar in ihren Löschungsbewilligungen aufgegeben, welcher Betrag noch an sie zu zahlen ist.
Der Verkäufer erhält eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung. Der Verkäufer wird sodann gebeten, dem Notar den Eingang des Kaufpreises zu bestätigen.
Sofern nur die üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen vereinbart sind, liegen im Regelfall die Fälligkeitsvoraussetzungen etwa 4 – 6 Wochen nach Beurkundung vor und der Notar erstellt die Fälligkeitsmitteilung.
4. Übergabe und wirtschaftlicher Besitzübergang
Mit vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt der wirtschaftliche Besitzübergang und die Übergabe der Immobilie. An diesem Vorgang ist der Notar nicht beteiligt. Dabei gilt:
Bei vermieteten Immobilien wird regelmäßig auf eine echte Übergabe verzichtet. Der Besitzübergang erfolgt automatisch zu einem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt (z.B. 0 Uhr des auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgenden Tages / folgenden Monatsersten). Die Parteien informieren die Mieter über den Besitzübergang und weisen darauf hin, die Mieten fortan an den Käufer zu zahlen.
5. Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Liegt die Bestätigung des Verkäufers über die Kaufpreiszahlung vor, stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums. Das Eigentum wird jedoch erst umgeschrieben, wenn auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt (Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer).
Zusätzlich stellt der Notar folgende Anträge:
Über die verschiedenen Eintragungs- und Löschungsvorgänge erhalten die Parteien eine Eintragungsbenachrichtigung und ggf. auch einen neuen Grundbuchauszug.
Achtung! Die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung hat häufig längere Bearbeitungsfristen, ebenso wie die Eigentumsumschreibung selbst, sodass es nach Kaufpreiszahlung mehrere Monate bis zur tatsächlichen Eigentumsumschreibung dauern kann.
Mit Umschreibung des Eigentums gehen etwaige Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB nun auch per gesetzlicher Regelung auf den Käufer über. Hierüber sollte der Verkäufer die Mieter – auch wenn diese schon vorher Kenntnis vom Verkauf erlangt haben – nach Eigentumsumschreibung erneut informieren, um sich seiner Haftung zu entledigen (§ 566 Abs. 2 S. 2 BGB).
6. Kosten der Abwicklung
Während der Abwicklung fallen verschiedene Kosten & Gebühren an, darunter:
Da die verschiedenen Stellen ihre weitere Bearbeitung teils vom Zahlungseingang abhängig machen, sollten entsprechende Kostenforderungen zeitnah bezahlt werden, um die zügige Abwicklung des Kaufvertrags nicht zu gefährden.
Unser Fazit: Haben Sie Geduld!
Die Abwicklung eines Immobilienkaufs dauert mehrere Monate. Der Notar übernimmt dabei die Koordination und prüft, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Haben Sie Fragen zur Abwicklung eines Immobilienkaufs oder benötigen Sie rechtliche Beratung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie rund um den Immobilien(ver)kauf gerne!
English (UK) 
Deutsch