Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung – Der Bundesgerichtshof schafft Klarheit

Der Bundesgerichtshof hat am 28.01.2026 (BGH VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Damit schafft der Bundesgerichtshof Klarheit, wann der Vermieter keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss.

von Sinje Grefe

Welcher Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde?

Der Beklagte hatte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin von der Klägerin gemietet. Die Nettokaltmiete betrug monatlich EUR 460,00. Der Beklagte vermietete die Wohnung wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts unter und setzte eine monatliche Nettokaltmiete von EUR 962,00 zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt EUR 1.100,00 an. Die Klägerin mahnte den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung ab und kündigte das Mietverhältnis anschließend fristgemäß. Die Klägerin erhob Räumungsklage, welche das Amtsgericht abwies. Das Landgericht (als Berufungsinstanz) gab der Räumungsklage dagegen statt.

Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Mithin hat der Bundesgerichtshof den Anspruch der Klägerin auf Räumung der Wohnung bestätigt.

Die Kündigung der Klägerin war wirksam, da dem Beklagten kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer gewinnbringenden Untervermietung zustand.

Wann hat ein Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung?

Der Mieter kann die Erteilung der Zustimmung zu einer Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat.

Ob hierunter auch das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten fällt, hat der Bundesgerichtshof durch Auslegung von § 553 BGB ermittelt.

Nach dem Bundesgerichtshof ist die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Ferner führte der Bundesgerichtshof aus, dass es zwar der ständigen Rechtsprechung entspräche, dass ein Wunsch des Mieters nach Verringerung seiner Mietaufwendungen als berechtigtes Interesse anzuerkennen ist, die Erzielung von darüber hinausgehenden Einnahmen hiervon aber nicht mehr erfasst werde.

Offengelassen hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung darüber, ob über die Untervermietung der Wohnung hinausgehende Leistungen, wie die Vermietung von Mobiliar, bei der Frage der Gewinnerzielung zu berücksichtigen sind oder ob ein berechtigtes Interesse des Mieters auch wegen des Verstoßes gegen Mietpreisbremse abzulehnen ist.

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