Der Bau-Turbo ist weiterhin in aller Munde. Nach zahlreichen kontroversen Diskussionen über die theoretische Anwendung der Neuregelungen im BauGB finden diese mittlerweile Eingang in die Baugenehmigungspraxis. Nunmehr gibt es auch erste (oberverwaltungs-)gerichtliche Entscheidungen, die die praktische Umsetzung der neuen Regelungen und damit auch die Planung von Bauprojekten und unsere rechtliche Beratung bei KFR – Kanzlei für Real Estate festigen. So hat z.B. der VGH Mannheim mit Urteil vom 6. November 2025 (Az.: 5 S 695/24) zu dem wesentlichen Punkt des Zustimmungserfordernisses der Gemeinde geurteilt.
Diese Entscheidung nehmen wir zum Anlass, das Zustimmungserfordernis näher zu beleuchten und Folgen für die Praxis hieraus abzuleiten.
von Carlotta Zimmermann, LL.M.
A. Zustimmungserfordernis der Gemeinde bei Befreiung und Abweichung beim „Bau-Turbo“
1. Zweck des Zustimmungserfordernisses
Gem. § 36a Abs. 1 BauGB sind bestimmte Vorhaben nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.
Das Erfordernis der Zustimmung der Gemeinde zur Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB und einer Abweichung gem. § 246e Abs. 1 und 2 BauGB oder gem. § 34 Abs. 3b BauGB dient der Wahrung und Ausgestaltung der kommunalen Planungshoheit.
Die Gemeinde hat damit ein recht starkes eigenständiges Steuerungselement: Sie kann die Zustimmung erteilen, verweigern oder mit Bedingungen versehen und somit maßgeblich die (Nicht-)Erteilung der Baugenehmigung beeinflussen.
2. Wann ist die Zustimmung zu erteilen und wann gilt sie als erteilt?
Die Zustimmung der Gemeinde setzt voraus, dass das Vorhaben bzw. konkret die Befreiung oder Abweichung mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Wann dies der Fall ist, liegt im Entscheidungsspielraum der Gemeinde.
Die Zustimmung kann auch unter bestimmten Bedingungen erteilt werden, etwa dem Abschluss eines städtebaulichen Vertrags oder der Einhaltung einer festgelegten Förderquote.
a) Was sind die Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung?
Hierunter sind im weitesten Sinne die planerischen Vorstellungen der Gemeinde zu verstehen. Was konkret darunter zu fassen ist, liegt im Entscheidungsspielraum der Gemeinde. Bestehende oder in Aufstellung befindliche Bauleitpläne oder auch Master- oder Rahmenpläne sowie städtebauliche Entwicklungskonzepte und sonstige informelle Planungen können als Orientierungshilfe herangezogen werden. Bei einem Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans hat auch der VGH Mannheim in o.g. Entscheidung den Bebauungsplan als Beurteilungsmaßstab herangezogen.
Die gemeindlichen Vorstellungen müssen städtebaulicher Natur sein und sich innerhalb der Grenzen bewegen, die der Gemeinde auch in einem Bebauungsplanverfahren gesetzt wären. D.h. die Gemeinde ist nicht völlig frei in der Formulierung ihrer planerischen Vorstellungen.
b) Besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung?
Nein, ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht grundsätzlich nicht.
Eine ausbleibende bzw. rechtswidrig versagte Zustimmung kann nicht (wie bspw. ein behördliches Einvernehmen gem. § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB) ersetzt werden.
Allerdings besteht ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung der Gemeinde insbesondere mit Blick auf die Erteilung der Zustimmung unter Bedingungen.
c) Wann gilt die Zustimmung als erteilt?
Die gemeindliche Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird. Wird diese Frist versäumt, gilt die Zustimmung unwiderruflich als erteilt.
3. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der gemeindlichen Zustimmung
Die Zustimmung der Gemeinde muss (spätestens) im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vorliegen. Sofern die Zustimmung zu diesem Zeitpunkt nicht vorliegt, kommt die Erteilung der Befreiung oder Abweichung auch nicht in Betracht. Ein anhängiges Verfahren wäre grundsätzlich auch nicht auszusetzen, um eine Zustimmung noch herbeizuführen.
4. Wer ist für die Erteilung der Zustimmung zuständig?
Die Bauaufsichtsbehörde holt die Zustimmung der Gemeinde im Rahmen des Bauantragsverfahrens (von Amts wegen) ein. Die Erteilung oder Versagung der Zustimmung hat aber stets durch die Gemeinde zu erfolgen, selbst dann, wenn diese selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Welches Organ innerhalb der Gemeinde für die Zustimmung zuständig ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Regelmäßig wird der Gemeinderat zuständig sein.
Tipps für die Praxis
Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, dass das beabsichtigte Vorhaben seitens des Bauantragsstellenden bei einem etwaigen Zustimmungserfordernis der Gemeinde vorab bei dieser vorzustellen und abzustimmen. So kann der Gemeinde vor allem mit Blick auf die 3-Monats-Frist ausreichend Zeit für die Beurteilung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit ihren planerischen Vorstellungen eingeräumt werden.
Unserer Erfahrung nach hilft es auch, der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durch eine kurze Vorstellung des Projekts dessen Genehmigungsfähigkeit nach den Regelungen des Bau-Turbos darzustellen. Mögliche Bedenken gegen die Anwendung der Neuregelungen seitens der Behörde können so unter Umständen ausgeräumt und auf ein effizientes, kooperatives Baugenehmigungsverfahren hingewirkt werden.
Hierbei unterstützen wir von KFR – Kanzlei für Real Estate Sie gerne.
Haben Sie weitere Fragen zum Bau-Turbo und dessen Umsetzung in der Praxis? Oder benötigen grundsätzlich Unterstützung im Rahmen von Bauleitplan- oder Baugenehmigungsverfahren? Wir beraten Sie gerne.
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