Übernahme langfristiger Folgekosten in städtebaulichen Verträgen unwirksam

Das OVG Lüneburg hat im Rahmen eines einstweiligen Rechtschutzverfahrens gegen einen Bebauungsplan in Bezug auf den in diesem Zusammenhang geschlossenen und im gerichtlichen Verfahren inzident überprüften Städtebaulichen Vertrag festgestellt, dass die vereinbarte Übernahme von auf 20 Jahre kapitalisierte Pflegekosten für allgemeine öffentliche Grünflächen einschließlich integrierter Kinderspielflächen, eines Jugendplatzes und öffentlicher Straßenraumbegrünung sowie Ausgleichsflächen voraussichtlich unwirksam ist.

Hintergrund: Städtebaulicher Vertrag und Folgekostenregelung

Es fehlte im vorliegenden Fall nach Feststellung des Gerichts in diesem Punkt an der erforderlichen Kausalität zwischen Vorhaben und Maßnahme. Die entsprechende Regelung des Folgenkostenvertrags war unwirksam.

Anforderungen an die Kausalität

Neben allgemeinen Ausführungen zum Erfordernis der Kausalität stellte der Senat ausdrücklich dar, dass „mit Blick auf die Kosten der laufenden Unterhaltung öffentlicher Einrichtungen gilt […]: Je weiter der Unterhaltungszeitraum in die Zukunft ausgedehnt wird, desto schwerer fällt es, einen […] relevanten Kausalzusammenhang zu konstruieren.“

Zulässigkeit kurzfristiger Kostenübernahmen offen

Zwar ließ der Senat dahingestellt, ob es zulässig ist, in der Anfangsphase, in der einer Gemeinde für ein Baugebiet bereits vor dessen Ausnutzung die vollen Unterhaltskosten entstehen, diese (zumindest) teilweise vertraglich dem Vorhabenträger aufzuerlegen. Ein Zeithorizont von 20 Jahren sei aber in jeden Fall deutlich zu lang bemessen.

Pflege öffentlicher Grünflächen als städtebauliche Maßnahme?

Offengelassen wurde zudem, ob die langfristige Pflege öffentlicher Grünflächen grundsätzlich noch als „städtebauliche Maßnahme“ i.S.d. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB angesehen werden kann. Die Abwälzung der Unterhaltungskosten öffentlicher Einrichtungen liefe darauf hinaus, dass die Gemeinde dauerhaft ein (neues) Baugebiet mit denselben fiskalischen Vorteilen, aber ohne die finanziellen Lasten ihrer „Altbaugebiete“ erhielt.

Folgen für Bebauungspläne und Verträge

Die Unwirksamkeit des Folgekostenvertrags in diesem Punkt begründete vorliegend auch einen beachtlichen Abwägungsmangel des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans, sodass dieser letztlich vorläufig außer Vollzug gesetzt wurde.

Unser Fazit

Die Entscheidung zeigt erneut, dass an das Erfordernis der Kausalität strenge Anforderungen zu stellen sind und hierin ein erhebliches Risiko für die Wirksamkeit von Folgekostenverträgen und nicht zuletzt auch für die Wirksamkeit des entsprechenden Bebauungsplan liegt.

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