In der Vertragsgestaltung von gewerblichen Mietverträgen stellt sich regelmäßig die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter vor der Ansiedlung konkurrierender Unternehmen im selben Objekt oder auf benachbarten Flächen geschützt werden soll. Dieses Schutzbedürfnis wird unter dem Stichwort „Konkurrenzschutz“ zusammengefasst – ein Thema, das für Mieter wie Vermieter gleichermaßen hohe Relevanz besitzt. Wir von KFR Kanzlei für Real Estate erklären, welche Rechte Mieter haben und worauf Vermieter bei der Vertragsgestaltung achten sollten.

von Sabrina Schär

1. Was ist Konkurrenzschutz?

Unter Konkurrenzschutz versteht man das mietvertraglich oder gesetzlich begründete Recht eines Mieters, vor unmittelbarer Konkurrenz innerhalb derselben Immobilie oder auf angrenzenden Grundstücken, die dem Vermieter (mittelbar oder unmittelbar) gehören, geschützt zu sein. Dieses Bedürfnis haben typischerweise Einzelhandelsmieter, die einen Standortvorteil durch Exklusivität wahren möchten.

Unterschieden wird zwischen

• vertraglich vereinbartem Konkurrenzschutz und
• vertragsimmanentem Konkurrenzschutz. 
  

a) Vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz

Klar und rechtssicher ist ein im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarter Konkurrenzschutz, der individuell ausgehandelt wird und alle wesentlichen Regelungen zum Umfang, Umfeld und sonstigen relevanten Inhalten enthält. Dabei kann der Schutz des Mieters erweitert, beschränkt oder sogar ausgeschlossen werden. Bei großflächigen Mietern (z.B. Supermärkten mit Papeterie- oder Textilabteilung) verdient zudem die genaue Festlegung des Hauptsortiments innerhalb des Mietzwecks besondere Aufmerksamkeit. Insbesondere bei Ansiedlung in einem Einkaufszentrum oder Nahversorgungszentrum kann es schnell zu Konflikten kommen, wenn andere Mieter im Objekt ein ähnliches Hauptsortiment führen. Auch der Schutz des Mieters vor direkten Mitstreitern am Markt kann relevant sein.

b) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Fehlt eine mietvertragliche Regelung, ergibt sich ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz aus dem Gesetz (§ 535 BGB), der sich am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren hat. Laut BGH-Rechtsprechung kann schon die Zulassung eines Konkurrenzunternehmens durch den Vermieter in benachbarten Flächen einen Sachmangel des Mietgegenstandes darstellen, wenn dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt wird. Da der Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes aber üblicherweise frei von Sach- und Rechtsmängeln schuldet, führt ein Verstoß häufig zu einem Recht des Mieters die Miete entsprechend seiner Beeinträchtigung zu mindern sowie Beseitigung oder Unterlassung der Störung vom Vermieter zu verlangen.

Allerdings ist dieser Schutz nicht grenzenlos. Es ist stets im Einzelfall abzuwägen, ob die Ansiedlung eines anderen Unternehmens tatsächlich gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter muss nicht jeden fühlbaren Wettbewerb unterbinden, nur unzumutbare Beeinträchtigungen des Mieters müssen unterbleiben.

2. Welche Rolle spielt der Mietzweck?

Eine zentrale Voraussetzung für die Bestimmung des Umfangs des Konkurrenzschutzes ist ein klar definierter Mietzweck im Mietvertrag. Dieser muss möglichst präzise benennen, welche Art von Geschäftstätigkeit der Mieter in den vermieteten Flächen ausüben darf.

Ein klar definierter Mietzweck dient dem Mieter für die Bestimmung einer Beeinträchtigung seines Schutzes. Der Vermieter sichert mithilfe eines klaren Mietzwecks etwaige anderweitig vereinbarte Konkurrenzschutzpflichten gegenüber anderen Mietern.

3. Wechselwirkung mit Betriebspflicht und Sortimentsbindung – ein kurzer Abriss

Besonders relevant wird der Konkurrenzschutz, wenn dem Mieter zudem eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung auferlegt wird. Ohne Konkurrenzschutz kann dies unter Umständen zu einer Knebelsituation des Mieters führen, der sich im schlimmsten Fall darauf beruft, dass – obwohl jede Regelung für sich wirksam ist – der Dreiklang zu einer Gesamtunwirksamkeit aller drei Regelungen führt. Ob dies im konkreten Fall auch zutreffend ist, ist im Einzelfall zu prüfen und zu beurteilen.

Haben Sie weitere Fragen zum Konkurrenzschutz? Oder benötigen Sie grundsätzlich Unterstützung bei der Gestaltung von Mietverträgen?

Wir von KFR Kanzlei für Real Estate beraten Sie gerne – individuell, rechtssicher und mit langjähriger Erfahrung im gewerblichen Mietrecht.