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Kündigungssperre bei Eigenbedarf durch Personengesellschaften

Mietrecht: Die zeitlich begrenzte Kündigungsbeschränkung gemäß § 577 a Abs. 1a Satz 1 BGB bei Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft erfordert nicht, dass Wohnungseigentum begründet worden ist oder die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum besteht. Die Kündigungsbeschränkung der Eigenbedarfskündigung gilt vielmehr unabhängig hiervon.

Der BGH hat entschieden, dass die in § 577 a Abs. 1a Satz 1 BGB zeitlich begrenzte Kündigungsbeschränkung bei Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft unabhängig davon gilt, ob bereits Wohnungseigentum begründet worden ist oder die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum besteht. Der neue Eigentümer der Mietwohnung, eine Personengesellschaft, hatte dem Mieter im Mai 2015 die Kündigung der seit 1981 an den Mieter vermieteten Wohnung erklärt, da einer der Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigte. Die Personengesellschaft hatte die Wohnung erst im Januar 2015 erworben. Dem erteilte der BGH – wie auch die Vorinstanzen – eine Absage, da die Sperrfrist nicht eingehalten worden ist. Die Räumungsklage war somit erfolglos.

Im Einzelnen:

Der BGH hat in seinem Urteil die diesbezüglich in der Literatur bestehende einhellige Rechtsauffassung bestätigt.

Ziel der Ergänzung des § 577a BGB um den hier in Rede stehenden Absatz 1a war es, die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem „Münchener Modell“ zu unterbinden. Dabei hatten Gesellschaften des bürgerlichen Rechts sowie Miteigentümergesellschaften nach dem Erwerb von Mietraum zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und auf den Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschaft oder Miteigentümer die Kündigung ausgesprochen, da hierauf die Kündigungssperre aus § 577 a Abs. 1 nicht anwendbar war. Der Sinn und Zweck spreche daher für die vom BGH vorgenommene Auslegung.

Die Auslegung widerspreche zudem nicht dem Wortlaut der Vorschrift, da § 577 a Abs. 1a Satz 1 BGB allein auf die Rechtsfolge des § 577 a Abs. 1 BGB, nicht hingegen auf die Tatbestandsvoraussetzung verweise.

Auch der Inhalt der Gesetzesüberschrift „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ verbiete diese Auslegung nicht, da diese nur schlagwortartig wiedergebe, welche Materie die Vorschrift betrifft. Bei der hier vorliegenden Eindeutigkeit des Wortlautes des Gesetzes sei grundsätzlich dieser maßgeblich. Die unterbliebene Anpassung der Gesetzesüberschrift bei Einfügung des Abs. 1 a erscheint deshalb allenfalls als ein Redaktionsversehen.

Aus der Gesetzessystematik, hier der Einfügung des § 577 a Abs. 2a BGB ergebe sich diese Auslegung zudem, da es dieser Regelung nicht bedurft hätte, wenn die Kündigungsbeschränkung des § 577 a Abs. 1a BGB Satz 1 von den Tatbestandsvoraussetzungen des § 577 a Abs. 1 BGB abhinge.

Die vorgenannte Auslegung verstößt laut BGH auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Autor:                Anneke Focken – af@kfr.law

Fundstelle:      BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 104/17 (BeckRS 2018, 4997)

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